超额预扣税退还/ 8288-B退税申请

美国国税局规定非美国公民，居民售房者在卖房时需缴纳房屋售价的15%做为预扣税。但是我们知道预扣税不是真正要缴的税，最好认为是保证金以确保外国售房者会支付此笔税 (因为国税局不相信住在上海的中国售房者会邮寄一张缴税支票到国税局)。

例如： 2014年，中国公民/居民辛迪和吉米在洛杉矶购买了一栋价值100万美金的房产。2019年1月，他们以120万卖出。预扣税是18万(120万X 15% = 18万)。但是他们实际要付的收入所得税大约是3万，因为国税局通常征收房屋增值部分的15% (20万X 15%=3万)。尽管只欠3万的实际收入所得税，但是产权过户公证公司会按规定在结束交易时将18万交给国税局。辛迪和吉米会有15万的退税，但是他们什么时候能收到呢？

获得超额预扣税的时间表有以下几种选择：

1. 正常退税时间表 –外国售房者可以在房屋出售后的下一年度进行报税，但是需要几个步骤来提交申请(向国税局申请退税相当不容易，这个流程比想象中复杂很多)。 但是假设售房者(如我们以上的例子辛迪和吉米)顺利完成了每个步骤，他们会在卖房后第二年中收到退税 (如以上的例子2020年7月)。即使这个等待时间很长(买方交易结束后18个月)， 辛迪和吉米还是幸运的收到了他们的退税。
2. 8288-B选择：最快的退税申请 –外国售房者可以通过经验丰富的税务专家例如DIRECTS来办理8288-B快速退税(也可以说快速批准) 申请(如我们以上例子向国税局证明房屋实际盈利20万，因此只欠3万所得税，反而国税局欠售房者15万退税)。通过正确的申请(再次强调外国售房者需要通过几个复杂的申请流程，这很不简单)，售房者可以在售房后的4个月就收到退税 (等到大约2019年5月…通过8288-B流程并获得预扣税退还批准证书，辛迪和吉米比他们通过正常退税早一年多的时间收到了15万的退税)
3. 小心 – 很多外国售房者永远收不到他们的退税 – 许多外国售房者无法收到退税。再一次强调，想要收到退税外国售房者需要完成很多正确的步骤。如果售房者申请不当，国税局会将多余的预扣税扣住。很难说有多少比例的外国售房者永远收不到他们的超额预扣税退税，但是决对有相当大比例的外国售房者永远收不到他们的退税。因此如DIRECTS一样的专业税务团队很关键，帮助外国售房者成功收到全部的预扣税退税成为赢家。
4. 外国售房者售房后有大约3到4年的时间可以成功收回退税，因此前几年售房退税仍有可能收回。 如我们以上列子售房发生在2018年而不是2019年，外国售房者仍然可以收回退税。但是时间更久的话国税局限制法令会禁止外国售房者收到任何退税。因此外国售房者在房屋出售后有超过一年的时间来申请退税，他们可以申请前几年出售的房屋而不能收回的预扣税退税（再一次，他们需要很多专家帮助，例如通过DIRECTS向国税局提交预扣税退税申请）。

ITINs 美国纳税人身份号

外国售房者必须申请ITINs(美国纳税人身份号)。如果非美国公民, 居民售房者没有获得ITIN, 他们将永远不能获得任何15%预扣税退税。外国售房者需要专业税务团队来协助申请ITIN(DIRECTS 当然可以提供这个服务)。在ITIN的申请中，外国售房者必须提交一些文件和国税局申请表，更重要的是必须提供一份售房者所属国家颁发的护照认证。售房者可以通过以下几种方式进行护照认证：

1. 售房者护照颁发国的美国领事馆；
2. 如果非美国公民, 居民售房者同意将护照用联邦快递邮寄到DIRECTS的任何一个办公室 (亚凯迪亚，尔湾或棕榈沙漠)，DIRECTS可以办理护照公证。DIRECTS收到护照后会通过微信或Skype与外国售房者进行视频会议并公证护照，会议后我们会立即用联邦快递给售房者寄回护照。DIRECTS是经过美国国税局授权可以进行护照公证的机构，因此外国售房者可避免到美国领事馆的行程如果他们愿意联邦快递护照到我们加州的任一办公室；
3. 如果外国售房者在美国，他们可以亲自携护照到我们亚凯迪亚，尔湾或棕榈沙漠的办公室进行护照公证。

外国售房者最快可以提交ITIN申请的时间是签署售房协议后。如果他们已经卖完房但需要申请ITIN获得退税，他们可以立即提交ITIN申请。请联系DIRECTS关于具体申请ITIN流程。

关于非美国公民,居民通过在美国拥有的房地产所获取租金收益的预扣税要求

国税局规定，非美国公民，居民的房主在出租房产时要上缴国税局每月租金的30%做为预扣税。例如：外国人购买了位于加州尔湾的房屋，以每月$2,000出租给租客，但是所收租金$2000里的本属于房主的$600必须作为租金预扣税直接上缴给国税局。谁负责将30%的租金预扣税交给国税局？外国房主，美国物业管理公司(或者任何帮助外国房主代收租金的相关人士)，甚至房客也有义务上缴30%租金预扣税给国税局。若国税局未能预期收到30%租金的预扣税，这会导致外国房主的房子被扣押甚至影响以后的移民计划。

但是非公民房主可以容易的不履行30%预扣税的义务

出租房屋获得租金收益的非公民房主可以容易的不履行30%预扣税的义务。怎么做呢？外国房主必须依照以下程序合法不履行30%预扣税的义务：

1. 外国房主必须在房屋出租的第二年报税。房主必须申报出租收入并缴税(如果需要缴税的话)。但是他们实际上需要缴任何税吗？在很多情况下答案是不需要！在报税的时候外国房主只需申报房屋出租的净收入，这意味着很多项目可以用来抵税(包括贷款利息费, 广告费, 清洁费，物业管理费和其它各种费用)。结果是外国房主完全不用缴税或只缴很少的税。在我们以上例子中，购买尔湾房子的外国房主获取月租金$2,000，在正确的报税后，外国房主不用缴税也同时合法豁免了30%租金预扣税的规定。
2. 外国房主必须获取美国纳税人身份号(ITIN),如果之前没有申请过的话。
3. 最后外国房主必须完成国税局的W-8ECI申请表。如果外国房主没有ITIN的话不能递交W8-ECI申请表。W-8ECI需要每三年重新提交。

通过申请ITIN和提交W-8ECI申请表，以月租金$2000出租尔湾房屋的外国房主和国税局有效的达成一个协议：如果外国房主每年报税申报美国出租收入,国税局豁免了外国房主30%租金预扣税的义务。因此外国房主不用缴纳30%租金预扣税，但是前提是必须报税。外国房主申请了减税项目后(包括例如贷款利息费，物业管理费，维修费等)。很有可能(并且很常见)外国房主最后不用缴税。

DIRECTS帮助外国房主和代表外国房主的物业管理公司申请ITIN并办理房屋出租收益报税。